In de loop der jaren hebben huiseigenaren de term hypotheek losjes toegepast om de schuld aan te duiden die ze op hun huis hebben. Het hypotheeksysteem bestaat al meer dan duizend jaar. De term verwijst naar elk financieel instrument waarbij een kredietnemer land of onroerend goed koopt en dat land of onroerend goed als onderpand gebruikt om de schuld veilig te stellen. Terwijl consumenten de term associëren met hun schuld, is de hypotheekverstrekker de geldschieter, niet de lener.
Een hypotheek is een pandrecht op onroerend goed. Een pandrecht is het wettelijke recht dat een geldschieter of schuldeiser heeft om een schuld te laten aflossen door het onroerend goed te liquideren of in beslag te nemen als de lener in gebreke blijft met de lening. Ook wel een hypotheek genoemd, is het document dat het pandrecht creëert. In beide gevallen houdt de geldschieter de hypotheek. Wanneer banken, investeerders of andere kredietinstellingen hypotheken aanhouden, verwijst dit doorgaans naar de uitstaande leningen die ze in portefeuille hebben. Een geldschieter kan de hypotheek overdragen aan een derde partij. In dat geval zou de lener de schuld dan verschuldigd zijn aan de derde die de hypotheek heeft.
Bij het aangaan van een hypotheek geeft de lener of hypotheekgever de geldschieter of hypotheeknemer een promesse, wat een schriftelijk document is dat het onroerend goed verpandt als onderpand voor een lening die door de lener is ontvangen. De promesse voorziet in de oprichting van de hypotheek of het pandrecht. Wanneer de lener de schuld terugbetaalt, krijgt ze niet per se de hypotheek terug. In plaats daarvan geeft de geldschieter een hypotheekrenteaftrek aan de lener.
De remedie die onder de hypotheek wordt gebruikt om de betaling te innen, als de lener in gebreke blijft, verschilt per staat. In sommige staten heeft de hypotheekhouder het recht om het onmiddellijke bezit van het onroerend goed op te eisen, mocht de lener in gebreke blijven, terwijl andere staten van de geldschieter eisen dat hij een formele executieprocedure start. Sommige staten zijn titeltheoriestaten, die de juridische titel in een hypotheekovereenkomst aan de geldschieter en de billijke titel aan de lener geven. Pas als de geldschieter de tevredenheid van de hypotheek afgeeft, krijgt de lener de juridische titel. Dit maakt het voor de geldschieter mogelijk om onmiddellijk bezit te nemen als de lener de voorwaarden van de overeenkomst schendt. In een retentierechtstaat heeft de geldschieter geen juridische titel; de geldschieter heeft alleen een pandrecht. De lener heeft zowel een wettelijke als een billijke titel, waardoor het voor de geldschieter noodzakelijk is om af te schermen in plaats van onmiddellijk bezit te nemen. Sommige staten hebben een tussentheorie, die kenmerken heeft die vergelijkbaar zijn met zowel de titel- als de pandrechttheorie en die uitsluiting vereist.
Hoewel de hypotheek een vrijwillig en specifiek retentierecht is, is het hypotheeksysteem niet de enige methode die wordt gebruikt om een partij een manier te bieden om onroerend goed te liquideren voor de terugbetaling van een schuld. Sommige staten gebruiken de methode van vertrouwen. Een trustakte is een juridisch instrument dat het recht van een trustee geeft om onroerend goed te liquideren volgens de bepalingen van de trustovereenkomst.