U heeft besloten uw woning te verlaten … onroerend goed dat u al enkele jaren in bezit heeft. Je eerste gedachte is om het te verkopen. Maar na een opmerking van een vriend, een tip van je makelaar, of enkele maanden op de markt met geen enkel knabbeltje, begin je te twijfelen:misschien moet je je huis houden en verhuren in plaats van verkopen.

Vastgoed kan worden gezien als een uitstekende langetermijninvestering, dus waarom zou u niet een paar huurders de rest van uw hypotheek laten afbetalen? Daarna heeft u een vermogen dat een passief inkomen voor het leven genereert.

Huisbaas worden is niet zo eenvoudig, maar het kan een haalbare optie zijn, mits je goed nadenkt over je individuele situatie en middelen.

Is het logisch?

Eerst moet je bedenken waarom het zinvol kan zijn om je oude huis als huurwoning te houden.

1. Het is een betaalbare manier om de huurmarkt te betreden.

Wanneer u de overwaarde van uw bestaande woning niet nodig heeft om uw nieuwe woning te kopen, kan het omzetten van uw onroerend goed in een huurwoning een geweldige kans zijn.

“Als je een huurwoning koopt, heb je meestal een aanbetaling van 20 procent nodig. Uw huidige woning kan worden geconverteerd zonder geld en zonder wijziging van uw hypotheekvoorwaarden”, zegt Trina Larson, een gecertificeerde openbare accountant en een makelaar bij Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty in Bethesda, Maryland.

De rentetarieven op leningen voor het verwerven van vastgoedbeleggingen zijn doorgaans hoger dan de rentetarieven op leningen voor een persoonlijke woning, dus als u een gunstige rente op uw huidige hypotheek heeft, kan het verstandig zijn om deze aan te houden.

2. U wilt geen verlies nemen op de verkoop van uw huis.

Als de marktwaarde van je huis is gedaald sinds je het hebt gekocht en verkopen zou resulteren in een verlies, wil je het misschien houden omdat het in waarde kan stijgen terwijl je de hypotheek aflost tijdens je bezitsperiode, zei Larson.

De combinatie van meer eigen vermogen en, hopelijk, een hogere vastgoedmarktwaarde, geeft u de mogelijkheid om uw huis later met winst te verkopen - of door te gaan met verhuren als u het leuk vindt om een ​​verhuurder te zijn.

"Op de lange termijn zijn de prijzen in de meeste gebieden gestegen", zegt Larson. "Zelfs als er weinig tot geen stijging is, heb je overwaarde omdat het hypotheeksaldo daalt, en je gebruikt het geld van je huurders om dat mogelijk te maken."

3. De huren in uw regio zijn hoog.

Wanneer de markthuren - wat u kunt verdienen met het huren van uw huis - uw maandelijkse hypotheekbetaling overschrijden, kan het zinvol zijn om uw oude huis te huren. Controleer de huurprijzen in uw regio met onroerendgoedsites zoals Zillow, Rent.com en HotPads. U wilt vooruit komen of op zijn minst breken, zelfs nadat u alle andere kosten hebt betaald die verband houden met het bezit van het huis en het verhuren ervan.

Wat u moet weten wanneer u naar binnen gaat

Als een of meer van deze redenen op uw situatie van toepassing zijn, overweeg dan wat de experts zeggen dat beginnende verhuurders moeten weten voordat ze hun voormalige woning als huurwoning aanbieden...

1. U moet een zakelijke mentaliteit aannemen.

"De belangrijkste vraag die iedereen zou moeten stellen om te bepalen of ze hun huis moeten verkopen of er een huurwoning van moeten maken, is:ben ik klaar om de CEO van mijn eigen kleine bedrijf te worden?" zei Thomas Miller, een makelaar bij Keller Williams Capital Properties in Washington, D.C. Hij voegde eraan toe dat huiseigenaren zich ook moeten afvragen:"Ben ik klaar om volledig eigenaar te worden van alle zaken die verband houden met winstgevendheid, inclusief strategie, onkostenbeheer, klantrelaties, operaties, en financiële planning? Ben ik echt volledig voorbereid om dit als een bedrijf te behandelen en niet als een leuke hobby?”

De meeste mensen die huisbaas worden, doen dat zonder over deze vragen na te denken, zei Miller, en het is mogelijk om tot over je oren te komen en veel geld te verliezen als je het niet als een bedrijf behandelt en je niet op winst richt. U moet minimaal de basisconcepten van financiën begrijpen, zoals inkomsten en uitgaven, hoe u een financiële prognose maakt, hoe u de uitgaven bijhoudt, wat de marktrente in uw regio is en hoe u een begroting maakt. Je moet ook uitstekende interpersoonlijke en klantenservicevaardigheden hebben.

2. Huur minus hypotheek is niet gelijk aan winst.

De wiskunde om geld te verdienen door je oude huis te verhuren, is misschien niet zo eenvoudig als je denkt.

"Mensen maken de fout om te denken dat het geld dat ze zullen verdienen de huur is die ze ontvangen minus de hypotheekbetalingen", zegt vastgoedbelegger Mark Ferguson, die 16 huurwoningen bezit en schrijft voor de vastgoedblog Invest Four More. “Er zijn echter wel onderhouds- en leegstandskosten als je een woning huurt die 10 tot 20 procent van de huur kunnen bedragen. Elke maand geld verliezen aan een huurwoning kan een zeer stressvol proces zijn, vooral als de reden dat u niet verkoopt, is omdat u geen geld heeft om een ​​verlies op het onroerend goed te nemen."

Onderhoudskosten omvatten alles wat u als huiseigenaar zou moeten betalen, maar het kan zijn dat u dingen moet doen zoals de muren opnieuw schilderen en het tapijt vaker vervangen vanwege de extra slijtage die huurders vaak veroorzaken in vergelijking met huiseigenaren. Je hebt een verhuurdersverzekering nodig, die 25 procent meer kan kosten dan een standaard huiseigenarenpolis.

"Sommige beleggers zien toekomstige waardering als onderdeel van het totale rendement en vinden het niet erg om maandelijks een klein bedrag te verliezen als ze denken dat ze het goed kunnen maken in een snel stijgende markt, maar dat is riskant", zegt Tom Hume. , een 23-jarige ervaren makelaar bij The Hume Group in het noorden van Tacoma, Washington. "Markten gaan naar beneden."

Als uw huis echter al is afbetaald, kunt u voor onbepaalde tijd elke maand winst maken. Een andere optie is om uw investering te benutten door het te herfinancieren en het extra geld te gebruiken om meer huizen te kopen om te verhuren en op tijd af te betalen, zei Hume.

3. Beheer kost tijd en/of geld.

"Als je nog nooit een verhuurder bent geweest, wil je ofwel een vastgoedbeheerder inhuren of leren hoe je een huurwoning op de markt kunt brengen, huurders kunt screenen en waar je huurpapieren kunt krijgen", zei Hume. Onderzoeken hoe je een verhuurder kunt zijn, is heel goed te doen, of je kunt een vastgoedbeheerder inhuren voor een vergoeding van ongeveer 10 procent van je bruto huurinkomsten. Hume adviseerde om rond te kijken, omdat sommige vastgoedbeheerders een extra 10 procent van de huur van het eerste jaar in rekening brengen om de huurder te plaatsen.

Beheertaken bestaan ​​uit het bepalen van de te berekenen huur, het innen van de huur, het innen en terugbetalen van borgsommen, het vinden en screenen van huurders, het beheren van huurcontracten, het bijhouden van gegevens, het uitzetten van slechte huurders en het afhandelen van klachten, reparaties en noodgevallen.

Miller zei dat het belangrijk is om een ​​goed gevoel van zelfbewustzijn te hebben met betrekking tot welke taken je comfortabel voelt om te doen en welke moeten worden gedelegeerd aan professionals.

4. U moet in aanmerking kunnen komen voor twee hypotheken.

Ervan uitgaande dat uw oude huis niet volledig is betaald en u het zich niet kunt veroorloven om contant te betalen voor uw nieuwe huis, moet u in aanmerking komen voor twee hypotheken om uw huurplan te laten werken.

Kredietverstrekkers mogen de huur van uw voormalige woning niet als inkomen tellen totdat u een staat van dienst heeft opgebouwd, zei Hume.

Zelfs als geldschieters uw huurinkomsten tellen, mogen ze er slechts 75 procent van tellen om rekening te houden met leegstand, zei Larson, wat uw vermogen om in aanmerking te komen voor een hypotheek op uw nieuwe huis zou kunnen schaden.

5. Kies uw huurders verstandig, maar houd rekening met slijtage.

Als verhuurder moet u op de hoogte zijn van de lokale eerlijke huisvestingswetten om ervoor te zorgen dat u geen regels overtreedt in advertenties of het screenen van huurders. Voordat u een potentiële huurder accepteert, moet u een kredietcontrole uitvoeren, hun bankrekeningsaldo verifiëren, met hun werkgever praten en met hun vorige verhuurder praten. U moet ook uw lokale uitzettingswetten leren om te zien hoe moeilijk het zou zijn om een ​​worstcasescenario te beheren en of het iets is dat u denkt aan te kunnen.

Larson bood verschillende strategieën aan om slijtage en de bijbehorende kosten te minimaliseren:

• Doe een doorloop met de huurder voordat de huurovereenkomst begint en documenteer alle problemen.
• Verzamel vooraf voldoende aanbetaling. Het bedrag dat u in rekening kunt brengen, wordt beperkt door uw staat of gemeente en door wat mensen bereid zijn te betalen. Twee maanden huur is meer dan de meeste huurders betalen, maar 1,5 maand huur dekt schade en beschermt je als de huurder vertrekt zonder zijn laatste huurbetaling te doen. Ook geldt:hoe hoger de borg, hoe meer prikkel de huurder heeft om voor de woning te zorgen.
• Controleer uw eigendom regelmatig. Larson zei dat ze ooit met een vrouw sprak die verhuurde aan studenten. Door de units één keer per maand te controleren en de studenten te vragen om reparaties en schade onmiddellijk te betalen, voorkwam ze schade die hun borg te boven ging.

Het komt erop neer

Beslissen om uw oude huis te verhuren voor extra inkomsten of om te voorkomen dat u met verlies verkoopt, kan een goede keuze zijn die u helpt vermogen op te bouwen. Het kan ook een grote vergissing zijn als je niet begrijpt dat een verhuurder een bepaalde vaardigheden en een inzet van je tijd en/of geld vereist. U moet ook de volledige omvang van de uitgaven begrijpen die uw potentiële winst zullen aantasten en berekenen of uw huurinspanning waarschijnlijk vruchten zal afwerpen. Voor sommigen kan het inderdaad raadzaam zijn om een ​​financiële professional te raadplegen voordat ze de verhuurder in het vizier nemen.