Een executieakte is een juridisch document dat eigendom van onroerend goed aan de koper verleent bij een executieverkoop. Afhankelijk van het type executie dat wordt gevolgd, kan een executieakte de akte van een sheriff of de akte van een trustee zijn. Het effect van een executieakte is dat de juridische eigendom van onroerend goed wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar.
Een akte is een juridisch document dat schriftelijk bewijs levert van de juridische eigendom van onroerend goed. De persoon die op de akte als rechthebbende wordt genoemd, is de huidige recordeigenaar van onroerend goed. Kortom, een akte is een papieren eigendomsrecht. Een akte draagt de titel over aan de rechtverkrijgende.
Ongeveer de helft van de staten in de Verenigde Staten staat hypotheekverstrekkers alleen toe om af te schermen door middel van gerechtelijke afscherming. Dit proces omvat het indienen van een rechtszaak en het verschijnen voor een rechter van de staatsrechtbank. De rechter vaardigt een executiebevel uit waarin de sheriff wordt opgedragen een executieverkoop te houden. Na de verkoop geeft de sheriff's afdeling een sheriff's akte af aan de koper van het onroerend goed.
Ongeveer de helft van de staten in de Verenigde Staten staat hypotheekverstrekkers toe om buitengerechtelijke executie uit te sluiten, ook wel executie door verkoopbevoegdheid genoemd. Voor deze afschermingsprocedure is het niet nodig om een rechtszaak aan te spannen, en er hoeft ook helemaal geen rechter van de staatsrechtbank bij betrokken te worden. In plaats daarvan huurt de hypotheekverstrekker een persoon of bedrijf in, een trustee genaamd, wat meestal een titelbedrijf of een advocaat is, om een publiekelijk opgemerkte executieverkoop te houden. Na de verkoop geeft de trustee een trustee-akte af waarin de koper bij de verkoop wordt genoemd als de nieuwe recordeigenaar van het onroerend goed.
De eigendom van onroerend goed is onderhevig aan vele eigendomsclaims of bezwaren. Wanneer een hypotheekverstrekker bijvoorbeeld een hypothecaire lening verstrekt, vereist de geldschieter een hypotheekrecht op het onroerend goed. Elk retentierecht of elke aanspraak op het onroerend goed wordt gerangschikt volgens zijn prioriteitsrechten. De koper bij een executieverkoop ontvangt een sheriff's akte of een trustee's akte die eigendom verleent, maar niet noodzakelijkerwijs hogere prioriteit in het onroerend goed verleent. De executieakte kan nog steeds onderworpen zijn aan pandrechten die superieur waren aan het hypotheekrecht waarop beslag werd gelegd. Als een tweede hypotheekverstrekker bijvoorbeeld een executieverkoop houdt, koopt de persoon die het onroerend goed bij die verkoop koopt het onroerend goed onder het eerste hypotheekrecht, dat superieur was en blijft aan het tweede hypotheekrecht.