Sinds de jaren 1930, Federale Huisvestingsadministratie verzekeringen hebben gezorgd voor een essentieel vangnet voor kredietverstrekkers en kredietnemers. Leners financieren het programma met maandelijkse verzekeringspremies en de FHA garandeert hypotheken tegen wanbetaling. Als een geldschieter beslag legt, betaalt de FHA de resterende hoofdsom van de hypotheek en draagt de eigendom over aan het moederbedrijf, het Department of Housing and Urban Development of HUD. Hoewel de FHA miljoenen woningkredieten heeft gedekt, maken de richtlijnen over eigendommen en kredietnemers sommige ervan onverzekerbaar .
FHA-richtlijnen kunnen een woning diskwalificeren van het standaard eengezinshypotheekverzekeringsprogramma van de FHA, ook bekend als 203(b) financiering . Het huis heeft mogelijk dure reparaties nodig of is mogelijk beschadigd door een storm of brand. Meer specifiek, het FHA-programma diskwalificeert eigendommen waarvoor meer dan $ 5.000 aan reparaties nodig zijn. De woning mag alleen verzekerbaar zijn door middel van "rehabilitatie" of 203(k) financiering, waarmee een koper reparatiekosten in het hypotheekbedrag kan opnemen. In sommige gevallen zal de FHA de voorwaardelijke goedkeuring verlengen als kopers een geblokkeerde rekening openen om de benodigde reparaties te betalen, zoals bepaald door een taxateur.
Een lening kan ook onverzekerbaar zijn op basis van de financiële status van de leners, die door het FHA-programma in aanmerking komen op basis van hun kredietgeschiedenis en het vermogen om een maandelijkse hypotheek te betalen. De basismaat van de laatste is de front-end ratio . Als de totale hypotheeklast meer dan 31 procent van het bruto maandinkomen van het huishouden bedraagt, wordt de aanvrager als onverzekerbaar beschouwd. De limiet op de back-end ratio , dat alle schulden op afbetaling omvat, is vanaf 2015 43 procent. Een aanvrager kan ook worden afgewezen op basis van een slechte kredietwaardigheid. Gemiste of late betalingen, rekeningen in collecties, faillissementen en vonnissen zijn allemaal nadelig voor een lener en kunnen hem diskwalificeren voor een door FHA gedekte lening. Een executie in de afgelopen drie jaar kan ook resulteren in een weigering.
Aanvragers kunnen worden gediskwalificeerd voor problemen met de IRS en andere federale instanties. HUD houdt bijvoorbeeld een lijst met beperkte weigering van deelname bij, en de FHA diskwalificeert ook leners die een uitsluitingslijst hebben gemaakt onder het System for Award Management, dat wordt onderhouden door de General Services Administration. Iedereen die achterstallig is met een schuld aan de federale overheid , of het onderwerp van een pandrecht dat door de overheid op eigendom is geplaatst, is ook FHA-onverzekerbaar.
De FHA stelt limieten aan het dollarbedrag dat het programma zal verzekeren. Omdat de waarde van een huis van de ene provincie en de regio tot de andere varieert, zijn deze limieten afhankelijk van de locatie van het onroerend goed. De standaardrichtlijn die door de agentschapsregels wordt gebruikt, is 115 procent van de mediane verkoopprijs in de regio . Als de mediane verkoopprijs van huizen in een bepaalde provincie bijvoorbeeld $ 280.000 was, dan zou de leningslimiet $ 322.000 zijn; elk bedrag boven die limiet zou niet worden gedekt door de FHA-verzekering. HUD biedt een handige limietcalculator per locatie op zijn website.