In een marktomgeving waar het steeds moeilijker is geworden om rendement van hoge kwaliteit te behalen op de aandelen- en obligatiemarkten, wenden velen zich tot alternatieve beleggingen. De belofte van alternatieven is om de rendementen van de portefeuille te verbeteren en om beleggers unieke, onbenutte kansen te bieden om in minder efficiënte markten te beleggen; tegelijkertijd vormen deze investeringen een nieuwe reeks uitdagingen en problemen voor investeerders.
Hoewel er een verscheidenheid aan alternatieve investeringen beschikbaar is, is een van de belangrijkste opties in de alternatieve ruimte het aanbod van particulier onroerend goed, of het nu gaat om beleggen in fondsen of een specifiek onroerend goed. Dit artikel introduceert de voordelen en uitdagingen van beleggen in particulier onroerend goed en deelt enkele tips voor het evalueren van deze investeringen.
Maar voordat we erin springen, een korte programmeernotitie. Twee van de meest gebruikelijke manieren om in onroerend goed te beleggen - vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) en direct eigendom van onroerend goed - worden hier niet behandeld en zullen het onderwerp zijn van een toekomstig artikel. Dit artikel zal zich richten op investeringen die kleiner en gerichter zijn dan de typische REIT, maar minder betrokken en tijdrovend dan direct eigendom. Dat wil zeggen, beleggen in een fonds of project dat wordt beheerd door een professionele externe vermogensbeheerder.
In de afgelopen jaren hebben particuliere vastgoedfondsen volgens Preqin op consistente niveaus geld opgehaald tussen de $ 20-40 miljard per kwartaal. Er worden verschillende beleggingsthema's ingezet die schalen volgens bepaalde risicoprofielen:van 'core' (veilig, trofee-eigenschappen) tot 'opportunistisch' (investeringen met een hoge hefboomwerking, met weinig tot geen cashflows). Overigens zijn opportunistische fondsen momenteel de meest populaire keuze voor beleggers, in termen van gesloten fondsen en geaggregeerd kapitaal.
Voor veel particuliere beleggers die in onroerend goed willen investeren, is de beste optie om te beleggen in activa die worden verworven en beheerd door een externe, professionele beleggingsbeheerder (een 'sponsor' genoemd). Dit kan zijn in de vorm van een fonds, voor een enkele, specifieke investering, of een hybride structuur die bestaande activa combineert met toekomstige acquisities. Dergelijke investeringen hebben veel voordelen:
Bovenstaande voordelen zijn waardevol; er zijn echter ook zaken waarmee rekening moet worden gehouden bij het doen van investeringen in particuliere vastgoedaanbiedingen. En hoewel de meeste managers veel informatie zullen verstrekken aan beleggers die hun kansen evalueren (en in veel gevallen zelfs wettelijk verplicht zijn), die informatie te herzien en te gebruiken om tot een duidelijke basis te komen voor een beslissing om te investeren, of niet, blijft in handen van de belegger.
Particuliere vastgoedaanbiedingen zijn er in verschillende strategieën, doelen en structuren en een particuliere belegger moet goed worden in het begrijpen en beoordelen van de specifieke kenmerken van elk aanbod om effectief te zijn. Dit gedeelte helpt u om na te denken over hoe dit type investering in uw portefeuille zou kunnen passen, en over de belangrijkste punten waarmee u rekening moet houden bij het evalueren van nieuwe kansen.
Warren Buffett heeft een geweldig gezegde:"Als een management met een reputatie voor genialiteit een bedrijf aanpakt met een reputatie voor slechte economie, is het de reputatie van het bedrijf die intact blijft." Hetzelfde geldt in de vastgoedsector, en daarom is vaak de eerste en belangrijkste vraag die moet worden gesteld over een nieuwe kans, wat precies de investering is en waarom het de moeite waard is om het te doen. De vastgoedsector is een van de meest diverse activaklassen die beschikbaar zijn voor beleggers en zit vol met nichestrategieën en bedrijven die passen bij een specifiek doel en een bepaald rendement bieden. Een van de opwindende dingen van onroerend goed is dat u investeringen kunt vinden die even conservatief zijn als leningen met een lage hefboomwerking op activa van stedelijke trofeeën die een profiel hebben dat vergelijkbaar is met investeringen in obligaties met een hoge kredietwaardigheid, helemaal tot zeer speculatieve ontwikkelingsprojecten die meer rendement kunnen opleveren zoals een VC-fonds of smallcap-aandeleninvesteringen. En alles daartussenin.
Hoewel het een veel te breed onderwerp is om alle kansen op de markt te bekijken om hier te worden behandeld, is het de moeite waard om in gedachten te houden dat deze enorme variëteit bestaat. En het is nuttig om na te denken over het formuleren van een reeks vragen die het 'wat' van een potentiële investering aan het licht kunnen brengen. Waar past het in het spectrum van kansen?
Vaak is het een goed uitgangspunt om de sponsor zijn eigen veronderstellingen en pro-forma financiële prognoses met betrekking tot de investering of het fonds te laten geven. Een sponsor van hoge kwaliteit zal zijn pro-forma financiële gegevens ter beoordeling laten opstellen en gedetailleerde vragen kunnen beantwoorden over zijn strategie, aannames en resultaten, en uitleggen hoe en waarom de structuur die hij aan het bouwen is, werkt. Hoewel dit voor de hand liggend lijkt, zijn er talloze beleggers die beleggen zonder deze informatie, op basis van een verlangen naar blootstelling aan een beheerder of activaklasse, en zonder een gedetailleerde uitleg van het bedrijf.
Zodra u de financiële gegevens heeft, zou een gedetailleerde beoordeling u in staat moeten stellen een reeks vragen te ontwikkelen om de mogelijkheid verder te beoordelen. Er zijn talloze benaderingen voor het evalueren van pro forma financiële gegevens en het evalueren van een bedrijfsmodel, en te veel om hier in detail te behandelen. Maar ik zal er hier één noemen die bijzonder nuttig is in onroerend goed:de Return on Cost (ROC).
Ik definieer ROC als wat u krijgt als u het gestabiliseerde inkomen (netto bedrijfsresultaat) van een onroerend goed deelt door de totale all-in kosten, inclusief de kosten om het te kopen, te verbeteren, te ontwikkelen, te leasen, te financieren, enzovoort ( inclusief alle kosten). Hier is de formule:
Rendement op kosten =([Bruto Potentiële Huur] - [Leegstand en onbetaalde schulden] - [Bedrijfskosten]) / ([Onroerend goed en projectkosten] + [Projectgerelateerde vergoedingen en kosten] + [Andere kosten])
Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen:u koopt een stuk land voor $ 700.000 en investeert $ 300.000 om het te ontwikkelen en verhuurt het aan een huurder die $ 70.000 huur betaalt en alle bedrijfskosten dekt. Uw ROC is dan 7,0% =$70.000 / ($700.000 + $300.000) . Een gemakkelijke manier om over dit aantal na te denken is als de verwachte opbrengst van het onroerend goed op het moment dat het stabiel is.
De reden waarom het rendement op de kosten zo nuttig is, is dat het u een basis geeft voor het stellen van vragen. Als de geplande ROC voor te verwerven eigendommen in een fonds 7,0% is, maar de fondsbeheerder belooft een rendement van 12,0% aan investeerders, dan is er duidelijk sprake van een discrepantie. En de vraag die kan worden gesteld, is wat dat verschil is:is het plan om de eigendommen tegen een lager tarief te financieren? Is het om de eigendommen tegen een premie te verkopen? Verwacht de beheerder dat de markthuren in de loop van de tijd zullen stijgen? Een combinatie van die dingen? iets anders?
Het antwoord op die vraag (wat is de disconnect?) zal u meestal vertellen wat de 'echte' strategie van de manager is en wat het inherente risico is dat ze u vragen te nemen. Als u de strategie kent, kunt u op zijn beurt een beter geïnformeerde beslissing nemen over de investering - bijvoorbeeld, als de ontkoppeling toekomstige huurgroei is, gelooft u dat proefschrift? Als het onroerend goed over een paar jaar met een premie wordt verkocht, is er dan bewijs dat het tegen de voorgestelde prijs kan worden verkocht? enzovoort.
Naast het ontwikkelen van inzicht in de beleggingsstrategie, is het (vooral bij beleggingen in fondsen) van belang om de contractuele verplichtingen van de sponsor met betrekking tot de strategie te begrijpen. In veel gevallen kan een sponsor een specifiek bedrijfsplan hebben dat wordt gedeeld met investeerders, maar een bredere reeks opties als het gaat om de wettelijke vereisten die zijn vastgelegd in de exploitatieovereenkomst van hun fonds. Enige flexibiliteit is gerechtvaardigd, maar als u niet oppast, kunt u eindigen met een reeks investeringen die heel anders zijn dan oorspronkelijk de bedoeling was. Het is op zijn minst belangrijk om te begrijpen welke flexibiliteit een sponsor kan hebben, en het is meestal verstandig om enig idee te hebben van de flexibiliteit die u bereid bent te bieden gezien de kwaliteit van de sponsor.
Uiteraard is dit element eenvoudiger wanneer de kans een specifiek eigendom is (in plaats van een fonds), maar zelfs daar is het belangrijk om te begrijpen welke opties wettelijk beschikbaar zijn voor het fonds of de sponsor, aangezien alle investeringen in de loop van de tijd evolueren.
Bij het doen van een investering in een particulier vastgoedaanbod (en vooral bij het overwegen van een fonds), is het belangrijkste onderdeel buiten de investering zelf de sponsoring. De service die u 'koopt' wanneer u in een privéaanbod investeert, is voor een groot deel de ervaring, knowhow, relaties en betrouwbaarheid van de sponsor. Het vooraf evalueren van deze elementen is de sleutel tot succesvol beleggen. Die persoon of organisatie is verantwoordelijk voor het nemen van de juiste beslissingen met uw kapitaal in termen van welke investeringen u wilt verwerven, welke managementbeslissingen u moet nemen en hoe u als belegger moet worden behandeld.
Dit element is vaak het lastigste onderdeel van het overnemen van particuliere aanbiedingen. Het staat in contrast met het evalueren van de investering zelf, waar de meeste overwegingen gebaseerd zijn op feiten, bewijzen en cijfers. Het kiezen van een goede sponsor is vooral een kwalitatieve oefening.
Veel groepen hebben geprobeerd, met wisselende resultaten, het sponsorevaluatieproces te 'kwantificeren' met een zorgvuldige beoordeling van de staat van dienst, achtergrondcontroles, lange vragenlijsten en het vertrouwen op een verscheidenheid aan quasi-wetenschappelijke indicatoren.
Anderen hebben zichzelf brede regels opgesteld om dit probleem te beheren, variërend van niet beleggen met iemand die niet persoonlijk is doorverwezen tot eerst kleiner beleggen en vervolgens in grotere bedragen wanneer de initiële investering succesvol is gebleken, en een hele reeks meer eigenzinnige beslissingsregels en evaluatiemethoden.
Hoewel deze benaderingen vaak een zekere aantrekkingskracht op gezond verstand hebben, heb ik geen van beide volledig de vruchten zien afwerpen op de manier waarop ze bedoeld zijn in termen van het verzekeren van het rendement van een belegger. De uitdaging is dat beleggers, nadat de beoordelingen zijn gedaan en de rapporten zijn ingediend, aan het eind van de dag meestal terug zullen zijn op dezelfde plek waar ze zijn begonnen - en een kwalitatieve beslissing moeten nemen over of ze een persoon of groep van managers om het voorgestelde investeringsprogramma met succes uit te voeren.
Helaas is er geen wondermiddel om deze beslissing te nemen, maar er zijn drie nuttige strategieën om te overwegen bij het maken van de evaluatie.
Probeer bij het voltooien van de evaluatie van de sponsor eerst een verhaal op te bouwen in plaats van een score. Het doel is om te begrijpen welke ervaringen die persoon heeft gehad, wat die ervaringen over hen zeggen en hoe dat verhaal in de toekomst zal groeien. Het is vaak moeilijk en tijdrovend om iemands verhaal te leren (wat deels de reden is waarom er zo afhankelijk is van gestileerde feiten en trackrecords), maar als je dit doet, ben je in de beste positie om te begrijpen wat er kan gebeuren en hoe die persoon kan onder verschillende omstandigheden reageren.
Een tweede strategie is om nauw te focussen op welke vaardigheden nodig zijn om de investering succesvol te laten zijn, en hoe de manager die specifieke elementen naar voren brengt. Als de investeringsthese afhankelijk is van het vermogen van een sponsor om een gebouw te bouwen, hebben ze die vaardigheid dan? Of hebben ze het verhuurd aan een competente groep? Als het succes van een fonds statistische analyse op hoog niveau vereist, heeft de sponsor dan kennis van dat gebied? Wat is de kern van vaardigheden die de sponsor ter tafel brengt en passen deze goed bij de investeringen die worden gedaan? Is de puzzel compleet of zit er een gat in het midden? Te vaak richten beleggers zich op brede generalisaties die in de huidige situatie misschien niet relevant zijn. Een sponsor is misschien enorm succesvol geweest in het beheren van een portefeuille van bestaande appartementsgebouwen, maar zijn die vaardigheden nu van toepassing wanneer ze winkelgrond verwerven om winkelcentra te bouwen? Of investeren in industriële waardetoevoegende projecten? Of iets anders?
Nauw verwant aan welke vaardigheden nodig zijn, is welke andere middelen nodig zijn. Als de sponsor bijvoorbeeld leningen moet ondertekenen, hebben ze dan de capaciteit om dat te doen? Als ze mogelijk contant geld in elke transactie moeten storten, hebben ze dan het geld (of op zijn minst een middel om het te krijgen)? Als de investeringen een team van professionals vereisen om te opereren, is dat team dan aanwezig?
Ten slotte is het belangrijk om de incentives van een sponsor te evalueren (en vergeet de niet-financiële incentives niet). Incentives zullen de keuzes van de sponsor niet volledig bepalen, maar ze hebben zeker een belangrijke stem. Financiële prikkels kunnen aanzienlijk variëren op basis van de voorgestelde investeringsstructuur en de algemene activiteiten van de sponsor. Niet-financiële prikkels zullen variëren op basis van het bedrijf van de sponsor, hun prioriteiten en de omstandigheden waarmee ze worden geconfronteerd. Ze zullen ook in grote mate worden beïnvloed door de persoonlijkheid, het karakter en de geschiedenis van de sponsor. Het volgende gedeelte gaat over financiële prikkels.
Met de komst van goedkope ETF's en het brede succes van moderne ideeën voor beleggingsbeheer, is het tegenwoordig moeilijk om een discussie te voeren over welke belegging dan ook zonder een discussie over vergoedingen en rente. Dit is een moeilijk onderwerp als het gaat om investeringen in onroerend goed, aangezien de sector een beetje een Wild West blijft met betrekking tot de manier waarop sponsors worden betaald. De meeste andere beleggingsklassen hebben, zo niet perfecte naleving van een norm, in ieder geval een fundamentele gevestigde orthodoxie over wat moet worden aangerekend en hoe dingen moeten worden gestructureerd. Niet zo bij vastgoedfondsen.
De drijvende factor hierachter is dat een vastgoedbeleggingsfonds ten eerste verschillende niveaus van beheerstijd en -inspanning vereist, en ten tweede zeer gestructureerd en kapitaalintensief is en daarom een breed scala aan potentiële kapitaalopties en alternatieven heeft die worden overwogen wanneer een investering wordt gedaan door een sponsor (waarvan het inzamelen van geld via een privé-aanbieding er slechts één is).
Op basis van het bovenstaande kan een vrij hoge vergoeding bijvoorbeeld heel geschikt zijn voor een ontwikkelingsproject waarbij een sponsor fulltime personeel moet inhuren om het project te beheren en erop te focussen, of voor een gespecialiseerde schuldinvestering waarvoor een grote hoeveelheid geld nodig is. business development tijd om nieuwe kansen te identificeren en te onderhandelen. Diezelfde vergoedingen kunnen totaal ongepast zijn voor een langetermijnbuy-and-hold-fonds dat niets anders doet dan eigendommen verwerven en erop blijven zitten.
Alternatieve opties die beschikbaar zijn voor de sponsor zullen ook van invloed zijn op wat de juiste economie is. Hoewel een belegger bijvoorbeeld de voorkeur kan geven aan een lage carry-rente in een fonds, is het, als de sponsor in staat is zijn transacties concurrerend te voltooien met behulp van hoogrentende schulden (of een ander alternatief), misschien niet mogelijk om over de gewenste prijsstelling van de belegger te onderhandelen ongeacht wat als eerlijk kan worden beschouwd.
Wat belangrijk is in onroerend goed, is om inzicht te krijgen in elke transactie van de elementen van risico en inspanning die door elke partij worden ondernomen, en het niveau van het besproken rendement, en om te proberen tot een regeling te komen waarin deze dingen op elkaar zijn afgestemd. Als dat zo is, is de structuur waarschijnlijk geschikt, maar zo niet, dan moet de belegger goed nadenken over de redenen voor het doen van de investering.
Er zijn verschillende termen met betrekking tot particuliere investeringen in onroerend goed die belangrijk zijn om te overwegen. Een gedeeltelijke set is hier opgenomen, maar wordt niet uitgebreid behandeld. Vaak zijn de adviseurs en advocaten van een belegger goed gepositioneerd om deze items voor een specifieke investering te evalueren en advies te geven over wat typisch en redelijk is. Het is ten minste raadzaam om de voorwaarden voor elk van deze items in een voorgestelde investering te kennen, zodat de beslissing om te investeren met een volledig beeld kan worden genomen.
Natuurlijk is dit slechts een gedeeltelijke lijst, en er zijn verschillende problemen die specifiek zijn voor bepaalde soorten investeringen, sponsors of structuren. Uiteindelijk is het de holistische kijk op de investering die zinvol moet zijn.
Hoewel de secties tot nu toe de belangrijkste aandachtspunten uiteenzetten bij het doen van een investering in een particulier vastgoedaanbod, zal geen enkele investering alle vakjes aanvinken. In sommige opzichten is dit door het ontwerp. Er is een markt voor dit soort investeringen en de prijs die een belegger voor zijn kapitaal kan vragen, is vaak omgekeerd evenredig aan de vraag naar de investering op de markt. Een zeer ervaren sponsor die investeert in een veelgevraagde sector zal bijvoorbeeld vaak sponsorvriendelijke vergoedingen, carry-rente en voorwaarden eisen, en kan de mate waarin beleggers controle kunnen uitoefenen nadat ze zich ertoe hebben verplicht te investeren, beperken. Een andere mogelijkheid is dat een nieuwe beheerder betere voorwaarden en beleggersrechten en veel directe toegang biedt, maar mogelijk niet hetzelfde soort trackrecord heeft of in een minder bekende sector actief is.
Vanwege deze balans is het belangrijk om een volledig beeld te hebben van een investeringsmogelijkheid en een volledige evaluatie voorafgaand aan een beslissing om (of niet) te investeren. Een hulpmiddel dat nuttig kan zijn voor beleggers, is een scorekaartdocument waarmee elk element van een kans afzonderlijk kan worden geëvalueerd, en vervolgens de kans krijgt om de investering als geheel te bekijken en erover na te denken in plaats van zich te concentreren op de samenstellende delen ervan.
Dit is handig omdat beleggers maar al te vaak in de val lopen om goede investeringen te missen omdat een of twee problemen te veel aandacht krijgen in verhouding tot het volledige plaatje, of omgekeerd de waarschuwingssignalen van een slechte investering missen vanwege een overweldigend positief factor. Een goed beleggingsproces is er een die de nadruk legt op een periode van gegevensverzameling waarin geen beslissingen worden genomen en die uitmondt in een besluitvormingsperiode die wordt afgerond wanneer een vollediger beeld beschikbaar is. Hierdoor kunnen kansen en hun problemen in het juiste perspectief worden geplaatst.
Hoewel de holistische visie de beste plaats is om beslissingen te nemen, is het belangrijk om te letten op fatale tekortkomingen in een potentiële investering. Dit zijn problemen die op zichzelf de hele vooruitzichten voor een investering veranderen.
Een perfect voorbeeld in vastgoedontwikkeling is een project met een uitstekende economie, ervaren sponsoring, uitstekende voorwaarden en een uitstekende locatie en huur, maar bevindt zich ook op een verontreinigd terrein.
Het is niet gepast om het milieuprobleem in één deel van een recensie te scoren en te zeggen dat de positieve punten opwegen tegen de negatieven - dit is een probleem dat grondig moet worden begrepen en op zichzelf kan (en zou) in staat moeten zijn om een kans uit de weg te ruimen de overwegingsset.
Dit is slechts een voorbeeld, maar het punt in grote lijnen is dat een scorecard kan helpen om het perspectief te behouden, maar niet opweegt tegen verder oordeel als er problemen zijn die de investering op zichzelf in gevaar brengen.
Er zijn enorm veel mogelijkheden voor particuliere vastgoedbeleggers om kapitaal aan het werk te zetten, en particuliere aanbiedingen kunnen een geweldige bron van interessante investeringen zijn die de portefeuille van een belegger kunnen vergroten.
Tegelijkertijd vragen deze investeringen om zorgvuldigheid van de belegger. Hopelijk zet deze samenvatting u op het goede spoor om de beleggingsklasse te verkennen en helpt u bij het opbouwen van uw programma of portfolio.
Hoe word je een vastgoedontwikkelaar
Onroerend goed doneren aan een stad
AcreTrader Review:Investeren in landbouwgrond
Investeren in onroerend goed:beoordelingen van DiversyFund en Fundrise
Een gids voor passief beleggen in onroerend goed
Hoe te investeren in onroerend goed
Hoe een noodfonds op te bouwen en te gebruiken